特殊情況下《房屋認購書》是否具有效力?

                        2016/12/23 9:57:53 來源: 通化日報社
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                        案例回顧:
                          某房地產公司未取得房屋預售許可證,便與劉某簽訂《房屋認購書》,約定劉某支付認購金即可取得房屋購買權,房屋正式購買時甲公司應通知劉某。雙方還約定了認購面積、房價、樓號、房型,劉某依約支付了認購金。某房地產公司取得預售許可后,未通知劉某前來簽訂房屋購買協議,另行將房屋售出并過戶交付,為此,關于該《房屋認購書》的效力產生了爭議。某房地產公司認為該《房屋認購書》無效,理由是公司未取得預售許可證即對外銷售,劉某認為該《房屋認購書》有效,理由是公司在起訴前取得商品房預售許可證明的,該認購書應認定為有效,公司未履行通知義務,構成根本違約。在此情況下,該《房屋認購書》是否具有效力?就此問題,記者咨詢了吉林易金律師事務所律師張東先。

                        律師解析:
                          首先,依據《商品房買賣合同解釋》第五條規定,“商品房的認購、訂購、預定等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容,并且出賣人已經按照約定接受購房款的,該協議應當認定為商品房買賣合同。”某房地產公司與劉某簽訂的認購書中雙方約定了認購面積和房價等,且劉某依約支付了認購金,故該《房屋認購書》應認定為商品房買賣合同。
                          其次,根據《商品房買賣合同解釋》第二條規定:“出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。”某房地產公司在起訴前已經取得了商品房預售許可證明,也應認定該房屋認購書有效。
                          綜上,某房地產公司與劉某的商品房買賣合同已經成立,公司未通知劉某將房屋另行售出并過戶交付,致使劉某訂立合同的目的不能實現,某房地產公司的違約行為構成根本違約。根據《商品房買賣合同解釋》第八條(二)規定,商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同,返還已付購房款及利息,賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任,故劉某可以起訴某房地產公司,要求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求某房地產公司承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
                          咨詢電話:18643546509
                          記者劉書晗

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